谁能告知下房地产抵押贷款的作用有哪些?

与其他贷款相比，房地产抵押贷款具有以下特征：
　　1．是以房地产作为抵押物为前提来融通资金的贷款房地产抵押贷款是以房产或地产为抵押而取得的贷款。与信用贷款相比，房地产权参加到抵押人与承押人之间的借贷活动中，减少了债权人的贷款风险，而且其贷款发放数额由抵押物的价值和贷款项目风险程度来决定，整个借贷活动的展开以房地产抵押品的存在为前提。但就借贷双方而言，其目的都不是为了取得抵押物，而是以抵押物为前提融通资金。借方是为了获得资金而将房地产抵押，贷方为保证贷款安全而要求取得抵押物的抵押权。
　　2．当事人具有双重关系借贷双方不仅具有债权债务关系，而且还存在出押受押关系。借方既是债务人又是出押人；贷方既是债权人又是受押人。
　　3．抵押物权属关系复杂房地产抵押中抵押权是从属于主债权的担保物权，在抵押期间内，房地产抵押物设立抵押权，并办理登记，抵押权人保管房产的产权（所有权）证书和地产的使用权证书，但不转移房地产的占有权、使用权、处分权和收益权，仍归出押人。当贷款到期如出押人履行债务，房地产所有权证书归还出押人，如出押人不能清偿债务，承押人可以行使对房地产的所有权。
　　4．借贷双方须签订抵押合同，保护双方权利房地产抵押所涉及的权属关系较为复杂，为保证抵押双方的权利和义务，必须签订房地产抵押合同，并应到房地产管理部门进行抵押登记，使其发生法律效力。还清贷款全部本息后，房地产抵押合同即告终止。
　　5．涉及关系人及影响因素众多房地产抵押贷款与其他标的物抵押贷款不同，它不仅涉及到抵押人与承押人的双方利益，还涉及如房地产使用人。共有人以及它项权利人等各方面的权益。影响因素有：交易市场上房地产实际价格的波动情况。抵押期间房屋的使用。修缮、管理、养护  对实际价格所产生的影响，以及意外灾害、人为事故等。

一、审批机率高
借款人提供房产作为抵押，银行所要承担的风险固然也下降了不少，所以对借款人其他方面的要求会适当降低。所以，借款人提供房产抵押，可以提高个人的资质水平，贷款审批的机率也会较高；
二、利率低
相对比无抵押贷款，因为有房产作为抵押，贷款机构需要承担的风险相对较小，也更愿意给予借款人较低的利率；
三、期限长
跟无抵押贷款、汽车抵押贷款等相比，房产抵押贷款的期限是比较长的。据悉，用房产抵押贷款，授信期限一般是10-20年，最长授信期限可达30年；
四、额度高
无抵押贷款一般是为月收入的10倍左右，但房产抵押贷款额度最高可达房产评估值的七成，可以解决借款人要大额贷款的困难。

一、房产抵押贷款的风险点
      1、租赁权对抗的风险
      按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，由于租赁仍然有效，信用社将无法处理抵押房产。借款人与信用社签订借款合同前，如果以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，并且要求承租人一次性付清租赁费，信用社将无法获得租金收入用于还贷。
      2、抵押登记权的风险
      土地使用权的风险，信用社办理房产抵押登记手续时，如果没有同时办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。登记期限的风险，信用社办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将因到期而自动失效。
      3、土地性质引发的风险
      我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，出让土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。土地使用年限到期，信用社将无法处置土地上的房产。
      4、土地用途变更的风险
      出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的。借款人如果私自变更土地的用途，如将仓库用地变更为娱乐中心用地，根据《土地管理法》规定，国家可以无偿收回土地使用权，信用社将无法处置抵押房产。
      5、在建工程抵押的风险
      建设工程价款优先权，根据《合同法》规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权。税收优先权，根据《税收征收管理办法》规定，纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，税收优先于担保物权。
      6、共有财产抵押的风险
      根据《担保法解释》规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果财产共有人没有签字，就会自动丧失抵押权。

一、用于日常消费。为了支付消费行为而把房屋抵押获得资金，范围包括房屋装修、购车、留学、旅游、购买大额耐用品等都属于个人日常消费用途。
　　二、用于企业经营。为了获得资金而把房屋抵押，可以用于购置或更新经营设备、支付租赁经营场所租金等合法生产经营活动用途。
　　三、购买商品房无法一次性支付，用已有房屋抵押贷款来支付房款一定程度上是可行的，具体需要咨询信贷员。