哪位清楚房地产抵押风险有哪些?

五色土风险控制五个措施：  审慎审贷：调查借款人的身份行业、借款用途、经营能力。  科学评估：评估不动产变现能力，并评估法院强制执行的法律风险。  抵押控制：五成左右，有效规避不动产价格下跌的风险。  律师监督：贷前，合同文件、操作流程由律师审核，贷后，法院诉讼和强制执行由律师代理，借款人到期不能清偿本息时，通过法院强制拍卖抵押的不动产。  住房安置：法院对借款人强制迁出住房时，对两套住房抵押的，留一套安置，卖另一套还债；对一套住房抵押的，换房安置，以大换小、以近换远，差价还债。

由于目前房价波动等因素，在拍卖时，如不能提供抵押物购入时的原始发票，增值税将按照拍卖价格计征，这样纳税金额将进一步提高，风险增大。就上述测算看，税收占房产增值额的50%左右，增值额越大，税收越高，实际可以用以归还贷款的款项也相应减少，而60%左右的抵押率仍具有一定的风险。
　　2、抵押物风险。
　　抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风险等。
　　从目前看，抵押物权利瑕疵风险主要指由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性，以及因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制，银行在处置集体土地上所建房屋时，将面临政策障碍，即便能够处置也要付出非常高昂的成本。
　　抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。
　　抵押物处置风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。
　　3、变现风险。
　　房地产是一种比较特殊的商品，它不能移动，属于不动产。因此，投资于房地产项目中的资金流动性差，变现性也较差，不像其他商品那样，容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。
　　4、社会和政策性风险。
　　任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。
　　5、经济性风险。
　　目前，房地产市场还是一种不充分的市场，其特征就是缺乏信息，许多房地产的交易和定价是悄悄进行的，这种交易行为往往忽视它们涉及的法律条文、城市规划、税费等规定。另外，房地产商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、风格、建筑标准等都相同的建筑，只要建设位置不同，其价值就有很大差异。
　　抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司，然而在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象，因此有时也存在风险。