求解答房屋如何估价?

一、测算价格，二手房以同地区商品房价格为基准：
1、房屋因素
　　（1）折旧：年折旧－2%
　　（2）套型：“三小”套型（小厅、小厨、小卫）－10%
　　（3）楼层：2、6楼－3%；7楼－5%；3、4楼+3%；1、5楼为基准价；
　　（4）朝向：无朝南外门窗－5%
　　2、环境因素
　　（1）无物业管理－5%
　　（2）非独立封闭小区－5%
　　（3）有省、市重点小学区+15%
二、计算折旧
　　房屋折旧是房屋价格补偿的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然原有的实物形态不变，但由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。

据了解;对比附近在卖房屋的价格：所谓附近的房屋，在空间范围在500米之内而不超过1公里最佳。这样两栋房屋所处的小环境，地理位置，比如离学校，超市，公交车站等的远近都比较相似。两者比较的时候，首先是房间面积，数量和所占土地面积的差异最好在10%-15%之间，超出这个范围就要做增/减价格的调整;然后重点考虑建筑年限，朝向，土地宽窄，是否临路，室内装修材料，屋顶，锅炉年限等，然后对价格逐一做出修正。以上希望对你有帮助。