年末实有住宅建筑面积的计算方法请指教下?

住房出售建筑面积计算方法如下：
　　一、平房，按房屋外围水平面积计算，相邻两户以隔墙中轴线为界划分。
　　二、楼房，按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算，包括使用面积、墙体、楼梯、走廊、阳台、门斗等。
　　一套楼房住宅的出售建筑面积按下列公式计算:
户建筑面积=用户使用面积+阳台建筑面积。
　　房屋的建筑面积系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。
　　一般规定如下：
　　1.房屋建筑面积计算按房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米(含2.20  米，下同)以上的永久性建筑。
　　2.房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。
　　3.房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。
　　4.房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0.00m以上计算。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
　　5.房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。
　　6.房屋结构(如墙、柱)占用的面积，包括地下室所占用的面积，但不包括天井、墙外阳台、客观存在外楼梯等占用的面积。

年末实有住宅建筑面积的计算方法：如果按你给的公摊占建筑面积的23%，那么套内面积则为95.48平米。因为你没给出套内墙体面积及套内阳台面积，所以，根据你提问中仅给的数据，还不能计算使用面积。  套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

除按房产证上记载的面积计算外,挑廊封闭的房屋面积也应计算在面积之内.  
70年代初期,由于历史的原因,城市规划、房产管理法规还很不完善,公民一般的可根据需要,改、扩建筑房屋.国家当时并没有干涉.就现有的动迁政策,该面积应属动迁补偿之列.
1.楼梯预留口记入各层建筑面积，也就是说，楼上楼下的建筑面积都要加上这部分面积。重复计算。  
2.阁楼部分按举架超过2.2米以上的部分计算面积。
3.如果一楼去二楼，中间有个夹层（高度小于2米2），楼梯经过夹层去二楼的转角这部分是不计算面积的。

年末实有住宅建筑面积的计算方法：
2005以前的规范是2.2米以下层高不计算建筑面积，2005规范是2.2米以下层高计算1/2建筑面积。低于2.2米的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、**道、附墙烟囱中并入所在楼层计算面积，如果整个楼层在2.2米以下，那么电梯井、楼梯间、通风排气井随所在楼层一起，只计算一半建筑面积。