最后烂尾楼怎么处理?

分步交涉维权
  在搞清楚产权归属后，购房者则应尽量与其他业主一起，获得最大限度的法律支持。
  首先，如果所购买的楼盘只是存在“烂尾”可能，可以尝试给开发商一点时间，如果其能在短时间内筹措到资金，完成后续工程，购房者的损失便可降到最少。
  其次，若是开发商因为资不抵债而破产，遭遇“烂尾”危机，则不可将房子退给发展商。因为退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和发展商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如发展商最后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产被法院拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到发展商的补偿款（特别是消费者已经通过预购、获得了房屋产权的）。
  另外，若决定要起诉发展商时，业主也必须齐心一致。如果其他业主打了官司，并且获得胜诉、得到赔偿，而有的业主因为等待发展商完工没有及时起诉，可能最终就得不到赔偿。
   未雨绸缪也重要
  当然，作为消费者而言，在烂尾楼出现时购房者总是不免处于弱势地位。与其出事后费时费力维权，不如事前利用好手中的主动权，对开发商做一个全面的了解。由于目前房地产实行的是预售制，根据相关规定，没工商登记、税务登记，资质不全、手续不全开发商不能施工，包括房地产五证、两书不齐全的不能买，这都是老生常谈了。
  通常情况下，规模大、资金雄厚、知名度高的品牌大开发商也会相对靠谱一点，而那些刚刚转型的、经验不足的中小型开发商，在目前的形势下购房者就要加倍注意了。当然，有条件的直接买现房、即买即住，也不失为一个保险的方式。
  另外，烂尾楼的产权状况对购房人来说尤为重要。业内人士提醒，购买时首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰，是否已被银行抵押了；其次要先向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证；然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎样解除抵押；最后如果是拍卖房，应弄清产权过户手续是否已经办理等等。

首先要将实物和资料都了解明白，然后，给工程所在地建设行政主管部门写个报告，汇报一下这个项目的情况，最后提出要求，要求按照烂尾楼停工时的规范进行继续设计施工和监理验收，而不是按现行规范进行后续设计、施工和监理验收，项目较大的，这个报告要有省级建设行政主管部门批复。
不是这样操作，用今天的规范条文去评判10多年以前业已存在的结构，那就必然不会合格。但是必须要走这样一个报批顺序，要不然，就不能验收，不能备案，就办不了产证。

开发商拿地了后，开工建设，结果市场发生根本性变化，已入市的房子根本卖不掉，原来所谓的需求都是炒作起来的，作为以盈利为目的的开发商心理那个心酸啊，掂量了下，房子建了也卖不掉，再继续投钱下去就是败家，没办法，只能放弃继续建设，让它烂尾。如果是市场的原因导致的，主动烂尾的肯定不止一家，政府根本管不来、也没那么多钱去管，其他开发商也不傻，没人愿意去接手这样项目，这样的烂尾楼基本上会一直烂尾下去，直到政策或需求有支撑的时候。最有说服力的例子就是鄂尔多斯，现在那边仍有大量烂尾楼无人管理。

烂尾楼，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。烂尾楼形成的原因较多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。烂尾楼破坏城市形象，浪费土地资源，破坏投资者信心。对居民生活带来不便。本身就是买房就是要慎重，毕竟这个是大数目。为了避免买到烂尾楼，我有以下几个建议给大家，不全的大家可以再补充下；一、买房最好买现房，即买即住，就不用担心开发商烂尾的问题了；二、选择大开发商有实力的，资金雄厚就不怕开发商最后没有钱建房，而烂尾了；三、看房子是否已被抵押：尾房的产权状况对购房人来说尤为重要。业内人士提醒，购买尾房首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰，是否已被银行抵押了。购买前要先向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证;然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎样解除抵押;如果是拍卖房，应弄清产权过户手续是否已经办理等等；四、买期房尽量不要一次性付款，和开发商协商根据楼盘进度付款；五、买房需要看开发商的五证，有没有预售许可证；以上就是怎么避免买到烂尾房的几点注意，希望大家多注意，买到中意理想中的房子。

首先，烂尾的原因一定是因为财务问题。要么是没钱继续完工，要么是发现收不回成本，要么是携款潜逃，无一例外的涉及到巨额债务。政府是不能没收过来或者低价取得，然后再出售的，因为这会严重侵害债权人的利益(当然靠这种手段赚钱的大有人在，这个问题不讨论)。债权人也不会轻易同意贱卖，债权人宁愿等待时机，也不会贱卖债权，这个是毫无疑问的，这也是不能贱卖给百姓的原因。我亲历过一栋市中心的烂尾，二十年后债权人终得受偿的案例。
楼上有人说的很清楚了，烂尾楼也有本身条件很优质的，那些地段偏远，设计缺陷的，一定很难接盘。
然后不管烂尾楼是怎么形成的，其中的债务关系一定很复杂，这也是接盘难的重要原因。
很多地段好的烂尾也长期没人接盘，就是这个原因。所以这种情况下一般政府出面协调，债务关系不由接盘侠处理，由法院或者政府来处理。
接下来就涉及到所谓“过户”的问题，不动产的转移是很复杂的，尤其是烂尾楼的公司一般都烟消云散，很难按规范提供资料来登记。别小看过户，这会直接关系到接盘侠们的投资能不能顺利运作，假如你买下一个烂尾项目，却因为手续变更问题迟迟不能复工，就会产生巨大的财务成本，很可能比你的利润还高。

如果开发商因为资金链条断裂，可能会无力继续投资建设或陷入债务纠纷，而停工时间较长可能会形成烂尾楼，这对于购房者维护自身的利益非常不利。建议您在签正式合同之前，再实地了解一下项目情况。如果选择购买，一定要详细约定交房时间，以及相关的违约责任。      如果购买某项目之后出现烂尾的情况，购房者可以联合其他业主和开发商进行沟通协商，看是否能够复工；其次如果有确切的证据能够证明开发商不能到期履行义务，也可以行使不安抗辩权，提前解除合同且主张违约金；如果因为开发商的问题致使在合同约定时不能交房，还可以在交付之日起90天后，解除合同且主张违约金。          国家对解决烂尾楼和闲置地问题并没有制定统一的措施，而是由各地根据自身情况采取相应的管理办法。西安市相关部门针对烂尾楼项目的清理工作，也曾提出相关措施，包括：对已达到《房地产管理法》规定的转让条件，但企业因缺乏资金无法继续实施的项目，限期三个月，由企业筹措资金或引进合作伙伴联合开发建设；逾期仍无法实施的，由政府依法收回项目，并向社会公开招标，重新确定实施单位等。        如果购买某项目之后出现烂尾的情况，建议您继续偿还银行的按揭，因为房贷的借贷关系是银行和您，如果您因项目成为烂尾而拒绝继续还贷，您在银行的个人信用记录会受到影响。