咨询一下商品房面积是怎么计算的?

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。  
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。  
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。  
合同未作约定的，按以下原则处理：  
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；  
（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。  
产权登记面积－合同约定面积  
面积误差比＝×100％  
合同约定面积  
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。  
第二十一条  按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，  并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

你好,如果按你给的公摊占建筑面积的23%，那么套内面积则为95.48平米。因为你没给出套内墙体面积及套内阳台面积，所以，根据你提问中仅给的数据，还不能计算使用面积。
 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

商品房面积计算方法如下：
　　1、套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积的总和;
　　2、跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;
　　3、不包含在结构面积内的烟囱、通风管、管道均计入使用面积。
　　4、套内墙体面积新建住宅各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙和非共有墙两种。新建住宅各套(单元)之间的分隔墙，套(单元)与公用建筑面积之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙，共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
　　5、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。内墙面积装修厚度均计入套内墙体面积。