长三角房地产市场行情有了解的吗?

区域内具有典型的“投资需求旺盛+开发商高杠杆”特征。我们梳理了长三角区域12年成交率先回暖的原因。作为我国主要的人口输入区和财富聚集地,区域内不缺乏自住需求,而活跃的民营资本和宽松的货币环境造就了投资需求的高涨。区域内开发商高杠杆的运作方式,在实体经济景气度下行和资金成本上升的困境中受到强烈冲击,促使长三角区域率先展开“以价换量”的步伐。利率优惠配合价格回落,催生了区域内成交量的率先回暖。
   9月以来,长三角区域成交好于全国平均。截止9月20日,我们监测的重点城市日均成交面积环比上月下降13.4%,其中一线城市下降15.2%,二线及三线城市分别下降12.5%和15.3%。长三角区域城市下降9.7%,成交好于平均水平。长三角区域内重点城市9月推盘量同比增长超过50%,成交情况喜忧参半。6、7月份南京、杭州成交创下调控以来新高,改善性需求入市力度较强是主要原因。近期楼盘整体去化率维持在6成左右。
   预计10月推盘略低于9月,观望情绪仍存。10月推盘量预计略小于9月,仍保持高位运行。贷款优惠的减少叠加促销力度的减弱加重了观望情绪的蔓延。充足的可售货量和政策对房价的高敏感度将制约价格上涨的幅度。
   长三角区域表现或将成为全国的先行指标。长三角地区是本轮经济周期中实体经济率先受损而至今未寻找到有效恢复途径的区域。其区域房地产市场的表现或将会是全国市场的先行指标。流动性整体收缩带来第一轮去杠杆过程,表现为供给方主动降价寻求现金回流,从而催发成交量反弹。但实体经济下滑带来的处于金字塔底座购买力的萎缩,以及限购带来的对顶端投资性需求的放逐将在更深的层面促发第二轮去杠杆过程。这一过程将进行得更为艰难和缓慢,与之相随的将是供给和需求端的同时收缩。
   判断后期市场需求仍将有可能继续在政策预期和流动性状况的反复中维持观望。在政府换届完成以及新的经济政策方向明确之前,我们判断区域内的房地产市场需求都将在政策预期和流动性状况的反复中观望,难有超预期的亮色出现。

8月以来，各地住宅成交走势筑底回升，尤其是长三角地区，由于限购政策集中放松，其新房市场表现的尤为突出。中原地产监测的  全国40个重点城市数据显示，8月前24日新建住宅成交面积较7月同期上升8.1%；分城市来看，各线城市成交均有所回升，一线、二线及三四线城市分别上  升10.3%、12.7%、5.0%。从限购政策放松后各类城市表现来看，政策放松对市场成交有明显的刺激作用，放松城市大多成交量冲高。但在信贷政策尚  难实质松绑的情况下，限购放松带来的市场反弹仍待观察。相关机构预计，8月成交量有望环比增长10%左右。

管是“被过分解读”的常州、杭州“降价潮”，还是“略有夸张”的南京“泡沫说”，亦或是“集体维稳”的“银行停贷风”，都注定了2014终将是长三角房地产市场不平凡的一年。
　　就在这一年才刚刚拉开帷幕之时，土地市场传来了些许“变”声，南京出台了“90/50”新政，限地价竞配建保障房;苏州正式发布“商业限售令”，30%建筑将被强制冻结三年。
　　政策之“变”所引发的市场之“变”如影随形，南京2月土地金收入同比猛降84.1%;苏州主城四区土地“断供”两个月;苏州工业园区商业地块悉数“零举牌”。
　　倒是上海、杭州，不仅一如既往的火热，甚至出现了愈加火热的现象。动辄3.4倍、4.6倍的增长额，已然令不少当地的业内人士开始担忧，土地“变”局会否不期而至。