房屋及建筑物折旧年限怎么算?

1、会计折旧：标准、折旧年限、预计净残值、折旧方法由企业自行确定。停用设备也要计提折旧。  
2、税法标准：不得低于下列折旧年限：  
房屋建筑物20年  火、轮、主要设备10年  汽车、电子设备、工具等5年  
预计净残值5%，外资企业10%.  
3、常见的固定资产计提折旧的方法有平均年限法、工作量法、双倍余额递减法以及年数总和法。  
多种的折旧计算方法，但是一种固定资产一旦选定了折旧方法后，只有在本会计期间允许修改，以后期间将不再允许修改，只能通过变动单调整，请务必慎重。  
4、i.  不计提折旧：对于未使用、不需用的固定资产，可以不计提折旧。  
ii.  平均年限法（一）：  
月折旧率=（1-净残值率）/使用年限*12  
月折旧额=原值*月折旧率  
iii.  平均年限法（二）  
月折旧率=月折旧额/（原值-净残值）  
月折旧额=（原值-累计折旧-净残值）/（使用年限-已计提月份）  
iv.  工作量法：工作量发是根据实际的工作量计提折旧额的一种方法。基本计算公式为：  
每一工作量折旧额=固定资产原值*（1-净残值率）/预计工作总量  
某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量*每一工作量折旧额  
v.  双倍余额递减法：双倍余额递减法是在不考虑固定资产净残值的情况下根据每期期初固定资产账面余额和双倍的直线法折旧率计算固定资产折旧的一种方法。计算公式为：  
年折旧率=2/预计使用年限*100%  
月折旧率=年折旧率/12  
月折旧额=固定资产账面净值*月折旧率  
实行双倍余额递减法计提折旧的固定资产，应当在其固定资产折旧年限到期以前两年内，将固定资产净值（扣除净残值）平均摊销。

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》规定，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，房屋、建筑物的折旧的最低年限为20年。企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的预计净残值。固定资产的预计净残值一经确定，不得变更。  
因此，自行建造厂房应当按照税法规定，其最低折旧年限为20年，其预计净残值率应当根据固定资产的性质和使用情况合理确定，我建议您按照通常的做法将其预计残值率确定为5%左右。  
大家知道，一般合同规定土地使用权年限应当少于实际使用年限（这是经营策略）。除政策障碍外，一般可以续签的，只是费用比过去高点而已。

新准则规定企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的使用寿命和预净残值。并根据科学发展、环境及其他因素，选择合理的固定资产折旧方法，按照管理权限，经股东大会或董事会、或经理（厂长）会议或类似机构批准作为计提折旧的依据。不再明确固定资产的最低折旧年限和预计净残值率。只要求定期复核固定资产的使用寿命，当固定资产使用寿命的预期数与原先的估计数有重大差异时，调整固定资产的折旧年限。
　　税法规定：税法对固定资产规定了最低折旧年限。自2008年1月1日起施行的《中华人民共和国企业所得税法实施条例》规定：
　　第五十九条　固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除。　　  
　　企业应当自固定资产投入使用月份的次月起计算折旧；停止使用的固定资产，应当自停止使用月份的次月起停止计算折旧。  　　  
　　企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的预计净残值。固定资产的预计净残值一经确定，不得变更。  　　  
　　第六十条　除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：  　　  
　　（一）房屋、建筑物，为20年；  　　  
　　（二）飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年；  　　  
　　（三）与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年；  　　  
　　（四）飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年；  　　  
　　（五）电子设备，为3年。
　　由此可见，税法对房屋、建筑物规定了最低折旧年限为20年。

中华人民共和国企业所得税法实施条例
第六十条  除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：
（一）房屋、建筑物，为20年；
（二）飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年；
（三）与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年；
（四）飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年；
（五）电子设备，为3年。
预计残值率5%
月折旧率=（1-残值率5%）/使用年限/12
月折旧额=原值*月折旧率
在建工程完工后转入固定资产，借：固定资产，贷：在建工程
工程物资是在建工程项目领用的，领用时，借：在建工程，贷：工程物资