土地所有权评估方法是什么?

(1)基准地价修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
基准地价修正系数法公式=基准地价×K1×（1+∑K）×K2
式中：K1——期日修正系数
∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
K2——年期修正系数
(2)成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
其基本计算公式为：
土地价格=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
(3)市场法
市场比较法是将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。

体土地所有权评估可采用以下方法:
   1  征地补偿法:根据《中华人民共和国土地管理法》关于征用农村集体土地所有权的补偿规定,估算土地所有权征用时的价格。主要包括土地补偿费、地上建筑物及青苗补偿费和劳动力补偿费。征用土地时发生的一切税费,包括征用耕地时的耕地开发费,均不能计入。此方法主要用于因社会公益事业及重大建设项目需要征用农村集体土地时的价格评估。
   2  收益还原法:主要用于非因社会公益事业及重大建设项目需要征用,且在改变用途后有收益的农村集体土地所有权价格评估。该类土地现状多为农业用途或未利用土地,其土地纯收益不作为收益价格的评估依据。此收益价格的土地纯收益在本质上为未来用途的正常年纯收益;在数量上,既大于农业土地正常年纯收益,又因农民无权改变土地用途而小于新用途未来正常年纯收益,即对未来正常土地年纯收益作减价修正。
   3  市场比较法:主要用于城市郊区集体土地所有权交易较多的地区。征用土地的所有权价格评估及其它形式的土地所有权价格评估,均可选择相应的比较实例,运用此方法估算土地所有权价格。若选择同一供需圈的土地使用权交易实例,则需在土地纯收益、使用年期等方面作修正。
   4  剩余法:主要用于非因社会公益事业及国家重大建设项目发生的农村集体土地所有权交易时的价格评估。在运用该方法时,预测的不动产未来开发价值需作类似未来土地正常年纯收益的修正。