集体土地使用权抵押怎么做?

一、《物权法》第一百八十四条  下列财产不得抵押：
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（指《物权法》第一百八十条第三项以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权）  二、《担保法》第三十七条  下列财产不得抵押：
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；  第三十四条  下列财产可以抵押：（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
第三十六条第三款  乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
三、国家土地管理局1995年发布的《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》第一条  抵押登记应当以土地使用权登记为前提。经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押。
结论：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权不能抵押，例外情况是：1、  以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；2、  乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权可一并抵押。

集体土地是我国土地所有制的一种形式。
　　（1）《中华人民共和国宪法》第十条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”
　　《中华人民共和国土地管理法》第二条“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。第八条“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”
　　（2）在集体土地的经营管理方面规定：《中华人民共和国土地管理法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”
　　（3）集体土地所有权的确认。《中华人民共和国土地管理法》第十一条“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。”
　　（4）集体土地的征收和征用。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
　　（5）集体所有的土地可以由集体或者个人承包经营，从事农林牧渔生产。

1.抵押登记要以土地使用权登记为前提条件。乡村企业集体土地使用权企业须在县级人民政府土地管理部门办理登记手续后方能设定抵押。
2.在抵押前须得到被抵押土地的集体土地所有者书面同意。书面同意文件应包括：在实现抵押权时，同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有土地。
3.在办理乡村企业集体土地使用权抵押时，土地管理部门还应核定通过拍卖抵押物实现抵押权时应补交的土地使用权出让金额。
4.因处分抵押财产需要改变乡村企业集体土地使用权的性质时，应当由土地管理部门依法先办理征地手续。将抵押的土地转为国有，然后再按抵押划拨国有土地使用权的办法进行处理。