转让土地使用权土地增值税如何计算?

土地增值税使用四级超率累进税率。应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数。增值额=转让房地产取得的收入-税法规定的扣除项目金额。增值率=增值额/扣除项目金额*100%。取得销售许可证满三年依旧未销售完毕的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。我们可以从扣除项目金额入手，房地产开发企业在取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本，房地产开发费用，与房地产相关的税金这些都是可以扣除的，外加第一二项其是可以加计扣除的。

计算转让土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率
　　1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
　　纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
　　计算增值额的扣除项目：
　　（1）取得土地使用权所支付的金额；
　　（2）开发土地的成本、费用；
　　（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
　　（4）与转让房地产有关的税金；
　　（5）财政部规定的其他扣除项目。
　　2、土地增值税实行四级超率累进税率：
　　增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
　　增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
　　增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
　　增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
　　上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
　　纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：
　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
　　（一）增值额未超过扣除项目金额50％
　　土地增值税税额=增值额×30％
　　（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
　　（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％
　　（四）增值额超过扣除项目金额200％
　　土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％
　　公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。

土地增值税(出让方)：
　　1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。
　　2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。
　　3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。
　　为计算方便，可以通过速算公式计算：
　　土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数
　　(0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。