房价走势出现结构性变化

“化解房地产库存”既是“四个歼灭战”之一，也是今年经济工作“五大任务”之一，今年以来，房价虽有变化，成交量亦有攀升，但三四线城市的真正“战场”，似乎一直是“遥望”去库存。

房价走势出现结构性变化

　　直至近日，国家统计局公布了4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，一线城市房价涨幅的放缓，二三线城市房价涨幅的扩大——理想局面，似乎正在打开。
　　一二三线城市涨幅此消彼长
　　5月18日，国家统计局发布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，格外引各方关注，据中国经济导报记者采访总结，主要原因有两点。
　　首先，是“普涨”。数据显示，4月份，70座大中城市中，仅太原、哈尔滨、唐山、三亚、锦州5座城市房价环比下降，其余65座城市房价均有所上涨，上涨城市比例高达93%——这是2014年以来，首次出现“普涨”形势。
　　广东省房地产研究会副会长韩世同告诉中国经济导报记者，自去年开始，在各项相关政策推动下，深圳引领一线城市上涨。如今，上涨范围已由一线城市“溢出”至二三线城市，成为“普涨”。
　　其次，是普涨”背景之下，一二三线城市涨幅此消彼长，出现了不同以往的结构性变动——一线城市房价增幅收窄，二三线城市房价涨幅扩大。
　　据统计局初步测算，4月份新建商品住宅价格环比综合平均涨幅中，一线城市比上月收窄0.7个百分点，二三线城市比上月分别扩大0.3和0.2个百分点。
　　另据统计，环比涨幅在1%以上的城市有22个，比上月增加4个。
　　其中，合肥、厦门、南京等二线城市的房价环比上涨均超过5%，涨幅皆已超过北京与上海。相比较之下，一线城市则结束了今年以来的回升态势。
　　据中国经济导报记者梳理，整体上，4个一线城市的新建商品住宅，虽然仍然高于近年来2.5%的高点，但环比涨幅由3月的3.3%收窄至4月的2.6%。具体看，广州、深圳、上海、北京四大一线城市，新房价格环比涨幅较上一轮统计，分别收窄0.5、1.4、0.5、0.3个百分点。
　　“从新房价格变化来看，重点二线城市房价领涨全国，‘接棒’一线城市，三线城市房价同比由降转升。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹对这种变化表示道。
　　同时，她对中国经济导报记者分析，“这种趋势从二手房价格变化中也能看出，二手房价是反应市场供求的灵敏指标，具有一定的提示作用。”
　　数据显示，一线城市二手房价格环比涨幅的确显著收窄——与3月份相比下降3.1个百分点至2.1%。其中深圳4月份二手房房价甚至出现0.4%的环比下跌。
　　库存量去化效果初显
　　今年4月中旬，记者在福建省厦门市思明区禾祥西路链家、麦田等门店铺前看到，时不时有三五结伴顾客驻足，指着橱窗贴着的价目表询问情况，销售人员也显示出了极大的热情，“可以考虑下投资，最近一个半月卖得很好。”
　　“最近卖得好”是记者在清明假期，于厦门各中介场所听到最多的推销理由。事实确实如此，4月份厦门商品房销售10232套、二手房交易10126套。
　　5月，记者在山东高密火车站附近某小区，见到了看房的蒋政夫妇，“最近市区新房卖得好，感觉有必要趁着需要、钱够买一套二手房。”当月在这个县级市，该市新楼盘，书香蔓城开售后仅两小时，便卖出了70套。
　　“向下传导和向外分流效应愈发明显，撬动三四线城市逐步出现边际改善。”夏丹介绍，从百城数据看，1~4月，商品房销售面积36012万平方米，同比增长36.5%，增速比1~3月提高3.4个百分点。
　　这些数字的背后，最为重要的便是库存去化开始显现。
　　3月末，商品房待售面积73516万平方米，比2月末减少415万平方米；4月末，商品房待售面积72690万平方米，比3月末减少826万平方米——“这是2011年来，首次出现库存总量连续2个月下降。”夏丹认为，去化“明显”。
　　在2015年，一线城市与几座热点二线城市虽成交活跃，但对库存去化而言，更多的二线城市与三线城市，在复苏的“势头”与肯定声音中，依然显得吃力——2015年底，全国商品房待售面积7.2亿平方米，创下历史高点。
　　此时的“明显”与彼时的“吃力”，转折点在于政策的推动。
　　今年2月2日，央行、银监会发布房贷新政，降低非限购城市首套房和二套房商贷最低首付比例；2月17日央行、住建部、财政部印发通知，将职工住房公积金账户存款利率上调至统一按一年期定期存款基准利率执行；2月19日财政部、税务总局、住建部联合发文，调整房屋交易契税和营业税征收标准。
　　“通过一段时间的努力，房地产去库存能够达到预期的目标。”在3月6日上午召开的十二届全国人大四次会议记者会上，国家发展改革委主任徐绍史针对房地产问题做专门解释时指出。
　　“显然，当前最新数据，说明去化效果已初现端倪。”夏丹认为，今年，为着手去库存，政策面的动作还将延续推出更多，同时，加之各地出台落实的标准或更大尺度的措施，将会在今年形成“一揽子盛宴”，为去库存创造条件。
　　去库存≠涨价与“地王”
　　值得注意的是，房地产库存去化初现端倪的同时，二线城市土地成交量倍增。统计显示，二线城市4月份成交经营性土地2422万平方米，占总成交比高达80%。环比上升10.7%，同比上升41.7%。
　　夏丹认为，这主要受一线地块供应严控及二线房价加速上涨影响，二线重点城市接替一线。同时，她认为，当前只是拿地启动预热期，二季度土地市场将持续活跃。
　　土地市场上量的活跃。也带来了价的“冒尖”，整个4月，二线城市相关土地出让金高达1135.6亿元，同比上升280.4%，环比上升38.4%。
　　1135.6亿元背后冒出多个二线城市惹眼的“地王”，市场人士认为，这些来自南京、苏州、合肥等地的“地王”，呈现“三高”，即高总价、高单价、高溢价。
　　“可以看出，这几座二线城市是资金‘炒’出的——资金可‘炒’热个别城市，却无法‘炒’出大范围。”韩世同对于“地王”的出现，对中国经济导报记者比喻称房价、地价如面包、面粉，本可水涨船高，但是“炒”出的面粉以及做出的面包，价格超过市场本身，一旦遇到真实价格，将出现“面粉比面包贵”的状况，“地王”将很尴尬。
　　对于“地王”现象，业内专家多表示不看好，如融创中国董事长孙宏斌就在媒体公开直言表示“肯定是有泡沫的。”
　　同时，地价飙升，会推动个别城市房价。但最终将抬高购房者门槛，对于去库存而言，副作用显而易见。
　　韩世同对中国经济导报记者表示，“毕竟去库存不仅仅是去年的存量，还有今年的增量。”
　　国家统计局投资司高级统计师李皎指出——“非重点城市待售面积4.55亿平方米，虽比3月末减少226万平方米，但比去年末增加1233万平方米，去库存压力依然较大。”“去库存，主要是去房地产库存”，房地产产业关联行业众多，其“瘦身”计划意义不言而喻。在当前初见成效之际，“地王”现象值得注意。面对房地产市场量价的变化，为防一着不慎，满盘皆输，还需不忘初心——“去库存不是为了持续推动楼市、满足土地财政，也不等于涨价，而是为了满足真实刚需。”韩世同认为，“政府应加强规划和引导，将去库存关注度吸引至三四线城市，让各方将重点回归到主战场。”
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