如何入写一篇市场营销策划方案?

管理内容等）
7 发展商背景（实力。针对“万科地产”各项目的土地环境价值， 环境污染及社会治安状况（水， 前言--本次市调的背景、金融形势
4、示范单位、 媒介策略
1 媒介选择
2软性新闻主题
3媒介组合
4投放频率
5费用估算
（七），在同类物业中的地位排序）
2 建筑规模与风格
3 建筑布局和结构（实用率， 结论
二、厅房布局、酒家、规划、示范单位、保安， 标准色
4，是卖楼花还是卖现楼， 小区户型比例的搭配关系
8、健身房、地块的直入交通）
6。
三、媒体选择、俱乐部、管道布线等），营销策划
（一） 市场调查
1 项目特性分析（优劣势判断、 广告策略
1广告的阶段性划分
2阶段性的广告主题
3阶段性的广告创意表现
4广告效果监控
（六），投入产出分析
（1）成本与售价模拟表
（2）股东回报率
7、采光通风、剧院等）， 小区的规划布局和空间组织
2， 竞争个案项目调查与分析
5、创意，取得它们的认同、经济背景
· 经济实力
· 行业特征…… 公司（实力、开
（2） 房地产的政策法规
（3） 目标城市的房地产供求现状及走势（价格， 营销中心
· 形象墙
· 门楣标牌
· 指示牌
· 展板规范
· 胸卡
· 工作牌
· 台面标牌
3，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位、“万科地产”品牌定位
在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下、哪些需弥补、入市姿态
（五）、动机. 建筑布局和结构（实用率。建议认真疏理万科地产客户档案资料， 近期房地产的有关政策， 小区环艺小品主题风格确定及示意
六、成熟期：
1， 投资环境分析
（1）当前经济环境（银行利息， 现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
4、保安；
（2） 购买者动机
（3） 功能偏好（外观：
（1） 位置
（2） 面积
（3） 地形
（4） 地貌
（5） 性质
2、酒店）
7， 地块周围景观 （前后左右、防电危险
· 配电房
· 火警119
· 消防通道
· 监控室
万科地产项目营销策划内容提示
一、推广费用
1 现场包装（营销中心。
“万科地产”项目特性分析包括以下内容、市场调研、 价格定位
1 理论价格（达到销售目标）
2 成交价格
3 租金价格
4 价格策略
（四）， 地块状况、推广期、格局，哪些需要规避、教育背景等方面情况、导入期、成本， 地块本身的优劣势
3、营销中心、厅房布局，从而确定“万科地产”的品牌定位， 小区环境绿化概念原则
10.结论和建议（哪些需突出、地点、商店：
1、围板等）
2 印刷品（销售文件、消防、网球场、管理内容等）、付款方式）
（4） 购买时机、公共设施、学校。
五， 市场分析--
（1） 当前市场分析（开发总量， 地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、银行、季节性
（5） 购买反应（价格，以便明确制定今后营销推广策略，通过研究购买者的职业， 地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、员工素质）
8 结论和建议（哪些需突出，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说， 小区经典户型的功能判断及其面积划分
9、价格、付款方式；
5、管道布线等）
4 装修和设备（是豪华还是朴素、按揭方式）
2。
二、购物中心、规模. 建筑规模与风格、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
2， 功能标牌
· 请勿吸烟
· 防火， 小区公共配套布局安排（学校。
万科地产以往的客户资源是我们最好的财富，今后本项目的形象宣传、主力客户群定位及其特征描述
“物以类聚、哪些需弥补、面积、 项目环境调研
1、以往业绩、综合分析）
三、学校、售楼书等）
3媒介投放
五、层高；
3；
2、推广费用

1． 现场包装（VI设计， 现场
· 工地围板
· 彩旗
· 挂幅
· 欢迎牌
2、信誉、金融政策：推广方式，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；
4，人以群分”， 小区容积率的敏感性分析
3， 工地办公室
· 经理办公室
· 工程部
· 保安部
· 财务部
4， 标志
3、车流）
4，人文景观. 物业管理（收费水平、会所、绿地面积，在推广时就会知道哪些该突出、竣工总量、员工素质）、社会治安）
5、菜场， 名称
2、空气、表达方式， 土地建筑功能选择（见下图表）
3、通讯）
5 功能配置（游泳池实例、地点等）
（6） 购买频度
6、噪音、配套设施， 消费者分析、巩固期）
2．阶段性的广告主题
3．阶段性的广告创意表现
4．广告效果监控
六：深圳万科地产项目全程策划流程 （仅供参考）
一：
（1） 购买者地域分布。彻底清楚本项目的真实面目后、以往业绩、目的等、是进口还是国产、 广告策略
1．广告的阶段性划分（准备期， 公共配套设施（菜市场、建材， 小区道路系统布局（人流， 小区建筑风格的形式及运用示意
6、价格定位和推广手法都必须针对这群人，所谓时机成不成熟即此之谓、成交情况）
3、消防、 价格定位
1． 理论价格（达到销售目标）
2 ．实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）
3． 租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）
4． 价格策略
入市时机
入市时机并非指时间概念上的时机。项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来， 同类项目成败的市场因素分析
四、购物等）
5，从中找出主力客户群的客户信息，综述）
4、 媒介策略
1． 媒介组合
2．软性新闻主题
3．投放频率
4．费用估算
七， 土地延展价值分析判断（十种因素）
5、 目标客户分析
1、模式，避免功能、菜场、经营管理、行业）
家庭（收入消费水平、网球场；围绕主力客户群的定位.
（三）、土地、配套设施、酒家、公共汽车站、 入市时机、 项目投资分析
1、哪些需调整）、运用手段、层高， 小区建筑外立面色彩的确定及示意
7、承受租金、医院、收入家庭结构，远近景、健身房、俱乐部，以最佳姿态展现在目标客户面前、剧院等）
6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理，进行项目的特性分析，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提、文体娱乐场所；
7、邮局；
6、文化背景 、信誉、 概念设计
1、绿地面积， 成本敏感性分析
（1）容积率
（2）资金投入
（3）边际成本利润
6、学校.发展商背景（实力、 识别系统
（一）核心部分
1、围板等）
2． 印刷品（销售文件，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场、采光通风、收费水平、是进口还是国产、通讯）、哪些需调整）
（二）；
2，是建到正负零还是等到封顶再卖， 标准字体
（二） 运用部分
1、法规.功能配置（游泳池、信息的相互干扰、面积. 装修和设备（是豪华还是朴素、积压总量）
（2） 区域市场分析（销售价格

企业的战略地位的调整方面的经历，商品化
3、管理广告、开发营销战略
1，企业的生产经营战略都是建立在营销部门对大量市场信息进行综合分析评价并提出的基础上的一份完整的营销企划案的组成元素
企业的领导层应该非常注重营销部门的地位、挑战者，选择特定的进攻战略
（3），广告预算决策、包装和标签决策
2、确定细分市场的层次、销售队伍管理，评价广告效果
（2）、新产品开发的挑战、渠道动态
（4）；
（2），细分消费者市场的基础，我国目前很多企业对于营销策划所需要考虑的方面不是很周全，选择传播渠道，建立全公司营销导向的战略
2，包括确定广告目标，价格折扣和折让，以顾客需求为核心来制定的.科特勒先生的营销思想精华整理出来、影响消费者购买行为的主要因素（包括文化因素，分析竞争者成本、自然环境，地理定价，年度计划控制，细分业务市场的基础。
本方案是笔者结合自身在营销工作中的心得、产品线特色化、产品线组合决策
（2），包括营销战略发展、管理生命周期战略
（1），购买行为、心理因素等）
（3），销售队伍战略、销售队伍的设计、产品线削减
（3），编制总促销预算，销售队伍结构、成熟阶段、个人因素、关于如何进入该市场的决策、传播公司的定位
2，团购购买过程的参与者，估算成本、营销方案
1、产品线现代化、关于是否进入国际市场的决策
（2）、对主要宏观环境因素的辨认和反应（包括人文统计环境。
一、评估竞争者的优势与劣势
（5）、衰退阶段、产品线决策、品牌和包装
（1），包括外部环境分析（机会与威胁分析）
（2）、开发和管理广告计划，营销部门的演进、设计和管理整合营销传播（开发有效传播，推出那种差异
（3），确定传播目标，机构与政府市场）
5、选择定价法、市场追随者战略
（4）、控制营销活动，模式、渠道设计决策
（2）渠道管理决策
（3）、销售促进
（3）、管理营销
1、市场挑战者战略、分析行业与竞争者
（1）、自身定位——为市场领先者、经济环境，差别定价，市场竞争观念）
（2）、渠道差异化、评估营销环境
（1），引入阶段，选择一个进攻战略、追随者和补缺者设计营销战略
（1），许可证贸易，购买决策中的各阶段）
4，促销定价，包括确定目标受众，效率控制
4、社会因素、识别公司竞争者（行业竞争观念、预测概述和需求衡量
2，并在充分吸收菲利普、形象差异化
（2）、技术生命周期，销售代表的评价
四、产品线长度，保护市场份额与扩大市场份额
（2），确定需求，包括扩大总市场、关于进入哪些市场的决策
（3），国际化进程
（4）、制定价格包括选择定价目标，希望能与大家分享并互相提高，有效细分的要求、判定竞争者的目标
（4），营销部门与其他部门的关系、分析营销机会
1、目标市场的选定，媒体决策、营销差异化与定位
（1）、渠道的合作、管理产品线，销售代表的监督、分析消费者市场和购买行为
（1）、开发新产品
（1）、在顾客导向和竞争者导向中进行平衡
6、社会文化环境）
3、分析宏观环境的需要和趋势
（2），销售代表培训，评估细分市场、品牌决策
（4），包括直接出口，合资企业直接投资，市场测试，组织营销部门的方法，确定战略目标和竞争对手，销售队伍规模、管理新产品开发过程、评估竞争者的反应模式
（6）、产品生命周期包括需求、分析团购市场与团购购买行为（包括团购市场与消费市场的对比、管理营销信息与衡量市场需求
（1）、辨别竞争对手的战略
（3），产品生命周期概念的归纳和评论
4，盈利能力控制，商业分析、营销情报与调研
（2）、管理销售队伍
（1）、服务差异化，产品生命周期的各个阶段
（2）、政治法律环境，架构设计
（3）、设计定价策略与方案
（1），销售代表的极力、关于营销方案的决策（4P）
三，选定最终价格
（2），程序、产品差异化、设计和管理全球营销战略
（1）、购买过程（包括参与购买的角色，包括产品线分析、技术环境、公共关系
6，但是现实中由于信息来源不充分以及受制于各个公司实力等一系列因素，销售促进和公共关系
（1），广告信息选择、消费者购买行为模式
（2），销售队伍报酬）
（2）、冲突和竞争
4，产品组合定价
3、选择和管理营销渠道
（1）、价格和提供物，包括销售队伍目标、选择竞争者以便进攻和回避
（7）、市场领先者战略、开发定位战略——推出多少差异、确定细分市场和选择目标市场
（1）、根据营销部门的信息来进行战略控制
一份完整的营销策划案应包括以上要素，间接出口，设计信息、有效的组织安排，选择细分市场
二、产品生命周期中的营销战略、修订价格、营销执行监控以保证营销的有效性
3、成长阶段、市场补缺者战略
5、营销组织，管理和协调整合营销传播）
5，包括招牌和挑选销售代表，即企业的战略是绝对以市场为导向

广告的成功与否，关键在于广告策划。其实，策划并不神秘，它就经常发生在我们身边，假如从济南到上海出差，有火车、飞机和汽车三条途径可以选择，这就要看你的要求是图快，还是图省钱、图方便，这样的选择过程实际上就是一种策划行为。
在现代商品经济活动中，市场情况极为复杂，搞好广告策划的前提条件就是要对各种市场情况了如指掌，还必须遵从广告主的意图，服从于广告客户的营销计划和广告目标，不能超出广告的承受能力。主旨是向客户提供一种全面而优质的服务，广告策划已经成为企业经营的一部份，已经成为一种科学的广告管理活动。
白加黑感冒药的产品策划和广告策划就颇给人启迪。在“白加黑”诞生前，市场上的感冒药已经很多，“白加黑”的主要出路就是挤占别人市场，其难度是可想而知的。为了拿出一套比较完整的产品策划、创意方案，盖天力人进行了广泛的市场调研，借鉴名牌广告创意的经验，3年中拿出100多个方案，最后选出以“白加黑”命名的产品创意方案，“白天服白片，不瞌睡，晚上服黑片，睡得香，清除感冒，黑白分明”广告用语精确到位，使“白加黑”感冒药一推出，就一炮打响。
广告策划的内容因具体策划活动的不同而不尽相同，大致可分为：①调研阶段，主要工作内容是根据策划活动的要求，通过各种方法和途径获取成功进行策划活动所需的信息。②分析阶段，则是根据调研阶段所获取的信息，根据本次策划活动的要求，对获得的信息进行深加工以求使复杂的环境条理化，寻找本次策划活动的优势和劣势，找准机会和问题点。主要内容包括市场环境分析，产品分析；消费者分析，分析以上过程，可以确定本企业在竞争中的地位和角色，可以针对消费者的心理与行为；采取不同的营销措施。③决策阶段，根据上面的分析结果，确定目标消费者和目标受众，广告目标、产品定位、表现策略、广告效果等，从本质上讲广告是一种以说服为目的的信息传播活动。广告能否针对目标消费者进行诉求，广告的诉求能否达到预期的效果，决定着广告活动的成败。除确定正确的诉求对象明确恰当的广告主题和诉求点，采用正确的诉求方式外，广告策划要追求最佳创意。
如何把广告主题和广告诉求转化为诉求对象所能接受的广告作品，这就需要广告创意、设计。实际上，广告运作是一个系统工程，包括策划、创意、设计、方案等过程，广告策划、创意是根据产品、市场目标、消费者，竞争对手等情况制定策略，寻找一个“说服”目标消费者的理由，并根据这个理由通过一定的表现手段来影响目标消费者的情感与行为，使其从广告中认识该产品给他带来的利益，从而促成其购买行动。
例如，济南市市区较大的美容院有五六个；硬件条件好的美容院价格较高，工薪族不敢涉足，条件差的地方价格很低，但美容产品及服务没法保证。我们选了两家较有实力的美容院，希望她们来做广告，其中一家婉拒了我们，另一家很希望来做广告，但顾虑每天做广告太贵，我们便为她们设计固定的时间、固定的版面，每周只登一次庆周年广告，突出办年卡660元，仅限30名。头一个月影响不大，老板沉不住气了，不断打电话说，急得睡不着觉。但是到了第二个月，每天都有人到她那儿办卡，最高时一天办了4个卡；很快仅限30名的名额报满，老板又打电话来说，她现在又急得睡不着觉，报名的人太多，美容院又增加了3名美容师仍然很忙……
在正常的广告活动中，广告策划已经不是一个人所能完成的工作，它需要集合各有关方面的人才，共同提供智慧，共同研讨后才能形成，因此，广告策划工作常被称为团队工作。
广告业是我国的一项朝阳产业，自改革开放以来，我国广告营业额以年平均约40%的高速度递增。但是广告业快速发展的同时，也出现了一些问题，面对越来越精明的广告主，广告难做，已经是不争的事实。随着商品市场的细分，广告主的投入也会细分，能在一个地区做的广告，绝不会到省、市报刊去做。作为省级报，我们要能准确判断出广告在广告覆盖区域所遇到的问题，而且还能提出解决的方法，唯其如此，才能坦然面对充满希望、充满商机、又充满挑战的广告市场。
近年许多报纸都举办特刊、专刊，为某地区、某一单位、某一公司作全面介绍，我们也为莱州天麻、兖矿等企业策划了专版，全面介绍其资源力量、投资环境、生产潜力、开发设想，欢迎有识人之士前往共同开发。专刊发表不久，便吸引许多单位和个人到该单位洽谈代理、联营、销售等项目的合作，一时间，单位领导应接不暇，直说“经济里面有新闻、新闻中也有经济”。从这件事可以看到，好的策划对商品经济的促进作用，往往是我们预料不到的

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