导读：因为“省时省力”，精装房常常成为购房者的首选。但是即使“装修标准”高达每平方米万元以上的豪宅，依然面临各种装修问题：大理石地板出现裂缝、地暖容易坏、名牌电器的维修又是一大笔费用…… 看上去很美的样板间
因为“省时省力”，精装房常常成为购房者的首选。但是即使“装修标准”高达每平方米万元以上的豪宅，依然面临各种装修问题：大理石地板出现裂缝、地暖容易坏、名牌电器的维修又是一大笔费用…… 看上去很美的样板间
因为“省时省力”，精装房常常成为购房者的首选。但是即使“装修标准”高达每平方米万元以上的豪宅，依然面临各种装修问题：大理石地板出现裂缝、地暖容易坏、名牌电器的维修又是一大笔费用…… 看上去很美的样板间，常常和交到消费者手中的豪宅相去甚远。购买者拎包入住的幸福感被艰难的维权路所取代。
精装房维权的背后，正是中国精装房市场这个万亿大蛋糕的形成—— 一条开发商开拓产业链利润，装修商、材料商追求规模效应，购房者省时省力，国家集中推介追求环保效应、税收效应的精装房产业链之路悄然成形壮大。
在高房价压力下，缩减成本逐渐成为购房者关注的焦点，但一个反其道而行之的现象却非常普遍，开发商的精装修报价呈现出有增无减的态势。 针对开发商“漫天喊价”，精装房的价格到底存在那些猫腻呢？更严重的是在猫腻背后，行业的隐患已如悬剑在空。
偷梁换柱
两套报价系统
一位长期为房地产开发商服务的监理陈工告诉《中国经营报》记者，目前普通装修的造价一般在1000～1500元/平方米，和动辄上万元的装修费用相比，“现在开发商的报价的确有点儿离谱”。在陈工看来，1500元的装修不仅包含了装修费用，还包括了家电、橱柜、甚至装饰等所有费用。
一般而言，精装修费用主要包括设计费、主材费、辅助材料费，工时费、管理费和税金。目前，精装房具体的材料规格及价格一般都由开发商根据楼盘的品质、定价、客户需求等情况自行确定，而迫于房价压力，开发商竭力控制成本，以此压低材料商报价，高价售出精装房，已然成为精装房的行业规矩。
2月28日，北京某橱柜品牌成功竞标了一家房地产公司16个项目整体橱柜供应及安装项目，总报价为989万元。
该品牌负责人张亮(化名)介绍，此次和他们一起竞标的橱柜品牌大概有20多个，最后能竞标成功除了该品牌知名度外，更重要的是报价方面较其他品牌有更多的优惠。在他看来，为了能够进驻房产开发项目，品牌商大多以低价作为杀手锏与对手竞标。张亮介绍说，一樘市场售价1000多元的20mm厚密度板，白色亚光烤漆门，如果走工程用材的渠道，每樘门的价格约在300元到500元之间，厂家利润在3%～5%左右。
而为了获取更高的利润，竞标成功的商家普遍采用工程渠道的材料为开发商报价，以此降低生产成本。
对此，一位长期做精装修业务的外包公司人士表示，目前精装修报价系统有两套方案，一是工程渠道报价，一是零售用材报价。普遍采用的方法是，招标采用工程用材，展厅参观使用零售用材。简单地说，就是外包公司给开发商看的是工程用材，而开发商给消费者看的零售用材。“这种做法在业内已是行规，开发商也是心中有数，一般从自身利益考虑会默许这些行为。”该监理表示。对此，我们便不难理解，精装修后的房子与样板间展示的效果存在的差距。
而从市场的行情看，零售用材的报价比工程用材高。张亮介绍说，工程用材一般从建材厂商进货，优惠最低可以达到市价的一半，其中一些比较高端的品牌产品折扣约是市场价的6～7折。
以张亮竞标成功的橱柜为例，标书中橱柜整体设计每平方米造价为210元，属于工程造价，加上墙面、电器、卫浴等精装费用，最后一套面积为60平方米的精装修造价大约为每平方米1900元(包含20%～30%的公摊面积)。而按照零售用材渠道计算，在展厅，仅橱柜一项的工程造价大约为每平方米500元。“全部算下来最后精装修的价格可能要达到3300元每平方米，费用差不多翻倍。”张亮表示。
中国设计研究院设计师李振认为，开发商在样板间展示的样品品一般是用最好的材料加工，而消费者实际使用产品却换用低价材料，如枝丫条、层合板、低档密度板和刨花板。
品牌等级“掺水”
“开发商给购买者指定的是品牌，但是并没有写明材质和价格。”李振认为这是目前精装修偷换概念最大的问题。事实上，这种在合同中只标品牌不写价格的行为也成为精装房中的潜规则。
在北京北苑家园天居园售房中心，记者随便打开精装修楼盘的楼书，顶级品牌配置的标准赫然醒目：西班牙卫浴、意大利橱柜、德国地板、日本涂料。而为了让精装修显得很有档次，很多房产开发商都喜欢选用一些知名品牌的建材。“但是很多情况是，销售合同中只写明了品牌名称、产品规格、型号，对于产品价位到底是多少，消费者往往无从知晓。”李振提醒。
张亮告诉记者，市场上存在高中低端的品牌，各自市场不同，为了缩减成本，有些开发商会选用同型号的中低端产品，这也导致装修的实际价格与合同上的价格不符。
而在张亮此次竞标的标书中，记者也看到，其标书合同无一例外地采用了上述方法，其中柜身板材料一项写的是：符合欧洲E1级环保标准；吊柜吊码要求则是国产外露式CAMR(50KG承重)，在27项材料中，有9项内容的材料要求是标配和符合一定的环保标准，并没有具体指定是哪一种型号的哪一种报价材料，而只表明同等报价。
由于没有表明品牌的具体型号，同一品牌不同系列的产品价格却也是相差悬殊。
在北京四季青家居建材中心，以5升装多乐士油漆为例，普通墙面漆价格大约为70元，而金装全效超低VOC墙面漆却需要300元，其中的差价更是翻倍。“目前的精装房合同中，普遍只是列出所用材料的品牌，但是同一品牌、不同型号的产品，价格就可以相差几千元乃至上万元。”李振表示。在李振看来，当前精装房所宣传的每平方米装修费用是一种品牌标准，而不是价格标准。
比如有消费者购买的一个高档项目，标书中写的是欧派的台面和柜身板，等到收房时却发现，所用的品牌虽然是欧派的但却是最低端的，甚至是市面上见不到的型号。“对于标准在2000元/平方米左右的精装房来说，房地产开发商同样的投入会希望品牌档次越高越好，但是到消费者手中的往往会变成高档品牌里的低端产品。”上述开发公司的监理表示。
模糊条款
家住成都东门的罗小姐告诉记者，“开发商在装修合同中，约定了与样板间同标准、同档次的装修标准，使用同等知名品牌装饰材料及用具。”然而这些模糊的用语，最终成为了一年后各方争论不一的问题所在。
据记者调查，目前在精装房市场开发商所提供的购房合同并没有规范的文本，大多购房合同中有关精装修的约定均通过“补充协议”或者其他条款来体现。
以北京欧洲公馆为例，虽然为此业主在和开发商签订购房合同时就门窗材料、洁具厨具、地板墙壁等材料的品牌进行了具体约定，该项目总经理刘艳霞也表示合同中约定的品牌全部到位，但否认5000元的装修标准之说。
因此包括欧洲公馆在内的多个精装修楼盘，在和业主签订精装修合同时，尽管注明了建材品牌，但均留下了自由发挥空间：可用同类品牌替代，且可自由选择同品牌中高价位或者低价位产品。
“大多数开发商在提供精装房购房合同时会在各种装饰材料、家具中提供三到五个品牌供客户选择，但对于产品型号、价格等则作模糊处理。”成都一家房产开发公司销售经理告诉记者，注重品牌的开发商也会在合同附件中备注精装房提供产品的家具、饰材的供应商提供的产品批次、质检证书等。“然而这些眼花缭乱的东西对于购房者来说就像戴了副高度近视眼——看不清、摸不着。”