楼市泡沫谁来戳破？只要一个条件

昨天上海和深圳相继正式出台了楼市调控政策，主要思路就两点一个是限制，上海把连续交社保年限提高到了5年，深圳则1年改成了3年。第二是二套房首付比例，上海提高到了5成，非普住宅7成，深圳怂一点，小涨到3成。可以说两地方的政策相比较，显然上海的心更诚一点。而深圳只是摆摆样子。

有人说这是史上最严格限购，看样子像，特别是上海，好像真要限制房价似的，如果……我是说如果这些限购和这些严查都做到位了，不存在猫腻的话，也许上海的房价可能真的会滞涨，因为投机需求会被极大的限制，资金杠杆下降。这波买进去的投资者，短期内很难再找到接盘侠，从自己手中买走。而深圳，之前已经涨了很多了，再加上限制不到位，估计效果不会很明显。

那么有人昨天又开始盲目悲观（乐观）了，说看到这样的政策（估计是上海），跟去年股市一样，在大幅上涨之后，严查资金杠杆，逼杠杆投机资金退场，这有可能会造成楼市的崩盘，还引用了黄奇帆的观点，哈继铭的观点等等。说这一个史上最大的楼市泡沫，可能被这一系列的去杠杆政策刺破。我虽然也是楼市的看空派，也列举了一系列的数据，什么租售比太低，楼市内在价值被掏空，房价收入比太高，买的起的人越来越少，月供房贷比虚报，家庭房贷负担沉重，换房需求占到8成，刚需接近枯竭，产能过剩库存严重等等问题，但是，房价在短期内崩盘还是可能性不大的。

房子跟股票不能简单类比，房子是长周期的产物，大家持有的时间更长，也是实物交割，拥有使用价值，买卖都很不方便，所以房子的持有一定相对坚挺。一旦股价涨不动了，股市获利变得更难，就会有人提前离场，于是股价就会下跌。但楼市不这样，房子涨不动了，他会出现成交量迅速萎缩，持有房子的人不卖了，开发商也不卖了，他们不愿意主动降价，而是把房子拿到金融机构圈贷出来，都比打折卖房子划算的多。可以说年景好的时候，他们主动卖房子，积极卖房子，如果年景不好，买的人不多，开发商不卖，二手房持有者也不卖了。所以没有报价，自然也就不会崩盘下跌。

这大概就是中国楼市的奇葩之处，房屋持有人的抱团行为，造成了楼市涨了十几年，几乎很少有像样的回调。但这种走势不会一直维持下去，直到一个条件出现。那就是房产税！

房产税好比一个钉子，会成为刺破泡沫的最大利器，尽管有人说在美国，房产税并没有改变房价持续上涨的结果，但要说明的是，美国的房价本就不高，人家的房价收入比才是6-8，一个家庭6-8年就可以在当地买一套100平米左右房子，所以这么比较毫无意义。房产税在中国出现，将彻底改变一个局面，那就是持有房产人的心态，他们会变得焦躁起来，如果楼市下跌，持有房产还有成本的话，那么他们不会像现在这么平静了，他们需要尽快把房子卖出去，否则损失的钱会越来越多。因此会主动降价，会把房屋持有的预期损失，当做房价降出去。比如一年要收2%的房产税，那么他会先降2%，然后企图卖出去，这样的人多了，市场房价也就下降了2%。