一线城市楼市升温现象外溢 楼市市场是否理性

投资客怀揣热钱却因限购政策难以进入北京市场，于是不少人将眼光瞄准了环京区域。近期，一线城市楼市火爆现象开始外溢，逐渐往部分重点二线城市及环一线区域延伸。年初以来，以供给侧改革为主题的政策组合拳将开发商与购房者打得如惊弓之鸟，供需在决定市场价格上似乎不再占据主导地位，“热钱”开始在楼市中乱窜，一场好好的去库存缘何使得一线城市越来越贵，而库存高企的二三四线城市仍无人问津呢？

一线城市楼市升温现象外溢 楼市市场是否理性

　　“环京”购房热
　　在一线城市中，北京始终实行严格的限购政策，房价上涨幅度被死死摁住。然而，即便新房成交量没有明显攀升，二手房交易价格仍旧呈上升趋势。
　　数据显示，3月第四周(3月21日至3月27日)北京市二手住宅网签量为8075套，环比上涨4.6%，网签量在上周的高位上继续增加，达到了除2013年3月外的历史最高值。
　　与此同时，北京二手房住宅均价也高达40133元/平方米，环比上涨1.1%，均价破4万元大关并达到历史最高点。
　　投资客怀揣热钱却因限购政策难以进入北京市场，于是不少人将眼光瞄准了环京区域。与北京一河之隔的河北燕郊楼市的“火”似乎在点燃后就没有熄过，由于今年新房供应量下跌、多重利好政策刺激，燕郊的房价出现了进一步上涨，目前均价已达到了1.7万元，部分楼盘甚至开始突破2.5万元大关。
　　业内人士分析，燕郊楼市和北京楼市之间更像是一种捆绑的关系，如果北京楼市上涨，更多的北京刚性住房需求就会被挤压到燕郊楼市，势必会造成燕郊房价的进一步上涨。就目前来看，2016年上半年北京楼市应该是处于稳中上涨的阶段，从这个角度看，上半年的燕郊房价有可能也是缓涨的。
　　然而，在燕郊居住的孙先生告诉中国商报记者，燕郊约有30万在北京城内工作的上班族，每天往返约七八十公里。自己当时是由于刚需才选择置业燕郊的，虽然每天通勤耗时较长，但好歹“多年媳妇熬成婆”，在这一轮燕郊价格上涨的风潮下，攒够社保年限的他开始考虑卖掉燕郊的房子，找准时机在北京城内购置房产。
　　不同于孙先生这样的改善型刚需客户，大厂、香河、涞水等环北京区域正接纳着不断从城市涌出的投资客。4月1日晚，河北省廊坊市政府出台九条房地产调控政策，规定非当地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%，成为环京限购的新动态。
　　专家对记者表示，而对于有投资需求的人来说，此次出台的限购政策，虽然规定非户籍家庭限购一套，但对购房者的社保年限没有做约束，因此限购力度影响也较小。在一些有投资需求的购房者影响下，还可通过亲戚朋友代买、假离婚等办法获得更多购房机会。此外，从房地产金融方面来说，燕郊等地的购房者投资需求占比超过50%，这种情况下，各种金融产品在燕郊售楼处都被较多使用，投资需求调度短期炒作导致目前的市场环境已经非理性。
　　政策对于环京区域开始有意识地收缩，然而据记者走访北京周边发现，部分承载产业依托且不限购的板块仍然受到购房者的青睐。
　　地处环北京“第一圈层”的涞水产业新城，华银城青年港项目4月9日开盘仅提供1600余套房源，然而当天却吸引了近5000余名客户到访。据一名销售人员介绍，项目开盘均价为4500元/平方米，当天全部售罄。记者现场随机采访了几位购房客户，发现大部分仍以投资为主，河北周边的购房人群只占一小部分。
　　还有购房者对中国商报记者表示：“现在的涞水就相当于十几年前的燕郊，目前房价才4500元每平米，连北京城区一些楼盘的十分之一都不到，是值得投资的价值洼地。只是在这儿买房不会考虑自住，准备耐心捂房等待价格上涨。”
　　疯狂背后的风险
　　在货币刺激和避险效应下，资金涌向大都市的周边城市，时代地产主席岑钊雄表示，资源更多地向核心发达经济圈集中，临近一线城市的区域房价上涨是大概率事件。
　　然而，这些环一线城市区域的房产能否如投资客预期的那样，稳赚不赔呢？
　　近沪、临深、环京等区域房价的诡异爆发，是一线城市房价泡沫的溢出，大部分缺乏实际需求有力支撑。多位业内人士、经济学者指出，无论是一线城市还是周边，房价的过快上涨或意味着风险临近，泡沫或加速破裂。
　　深圳市房地产研究中心高级研究员表示，一线城市房价暴涨，基本面仅占一小块，低利率、低成本、高杠杆下的投资和炒作可能是重要原因。因此，在政策上，要严防“去库存”政策无谓外溢到这些城市。
　　来自中指院的数据显示，2015年，一线城市住房均价累计上涨了17.2%，二线和三线城市则分别下跌了0.5%和1.92%。成交量方面，2015年一线和二线重点城市新房成交量同比平均增幅在20%至35%之间，而其他二三四线城市则相对较弱。进入2016年，一线和少数二线重点城市房价加速上涨，而二三线城市则基本持平。由此，不得不说“去库存”利好无谓溢出到一线和少数二线城市。
　　而这些投资性居民进入住房市场，更看重其购买之后能否以更高的价格卖出，所以他们对住房市场的价格不会太敏感。
　　也有专家表示，政府过多干预市场也是推动市场恐慌性购房的因素之一。随着越来越多的住房投资者进入市场，在这种情况下，不仅房地产去库存化的问题会增多，而且房地产市场风险也在增加。
　　央行行长周小川表示，有很多国家的个人贷款，特别是住房贷款可能占总贷款的40%至50%，而中国则只有百分之十几，比例比较低。所以，银行系统也觉得个人住房抵押贷款还是相对比较安全的产品，有发展的机会。
　　这段讲话被市场解读为银行可以继续加杠杆，刺激购房者入市。但是周小川也强调，应该加强对银行总体健康程度的考核，让银行有更大的自主权来决定他们对不同客户采取什么样的政策，灵活性决定贷款利率价格及首付比。
　　以房价暴涨的深圳为例，该市已将购房贷款杠杆用到了极致。来自人行深圳中心支行的数据显示，深圳房屋按揭平均成数高，2015年12月达到65%，远高于“北上广”三市，同比高3.2个百分点，与70%的最高贷款比例限制相差仅5个百分点。
　　购房杠杆高还体现在首付中。目前，市场中出现了很多首付贷产品，主要由开发商、互联网金融平台、地产中介设立的小额贷款公司等发起，甚至有银行介入其中，为购房人变相发放可用于首付的贷款。
　　“这些炒房的手段使得楼市信贷安全的阀门轻易就被突破，积累了风险。”深圳市房地产研究中心主任说。
　　一线城市高房价的“挤出”效应明显，且这一溢出效应正加速并难以逆转。那么，这是否意味着环一线城市周边会出现越来越多“虚火”旺盛的“睡城”呢？决定市场价格的因素最终还是供需关系，缺乏产业支撑的环一线城市周边区域即便火爆一时，长远来看购置了不动产的人群仍需面对谁能接盘这个未知难题。